1: ノチラ ★ 2017/12/05 10:50:56.49 ID:CAP_USER.net
    第1回はアパグループ代表の元谷外志雄氏が語る「不動産投資」の極意について――。

    私は20歳のときに自分で設計して自分の家を造りました。だから、不動産を持つことに対する思い入れは人よりも強かったと思います。家を持つというのは人生の一大事ですが、やってみれば「案外できるんだな」という感触を若い時分に得ることができました。

    それで会社を立ち上げたときに、住宅産業をやろうと思いました。27歳のことです。家を造った経験があったから、最初は注文住宅から始めた。注文住宅から建売住宅になって、賃貸マンション、分譲マンションと進化していって、ホテル事業に行き着いたわけです。

    不動産の仕事をしてきた私から見ても、不動産投資は長期投資として非常によい投資だと思います。資本主義の歴史を見るとインフレとデフレは交互にやってきますが、インフレの山と山、デフレの谷と谷を1本の線でつないでみると1つの傾向がわかる。全体としてはインフレなんです。短いスパンで見るから上がったり下がったりで一喜一憂しますが、長く不動産投資を続けていれば必ず資産は増えていく。

    建物などの普通の資産は、いわゆる経年劣化によって資産価値が失われていきます。その分、会計的には減価償却で経費に計上できる仕組みになっている。一方、経年劣化のない土地不動産は減価償却できませんが、資産価値が上がるにつれて含み資産が増える。これが不動産の有り難さです。

    私の場合、利益の出る事業と減価償却で赤字が出る事業を組み合わせて「損益通算で節税メリットを得る」ということを絶えず意識して、事業を展開してきました。たとえば戸建て住宅の建設販売で利益を出しながら、鉄筋の賃貸マンションを造って償却赤字と損益通算する、という具合です。

    そのうち土地を平面的に使う戸建て住宅よりも立体的に利用できるマンションのほうが土地効率がいいということで賃貸マンション、さらには分譲マンションに軸足を移した。マンション事業の節税対策としてホテル事業を始めたんですが、今はむしろホテルにウエートがかかっている。収益が出る事業と償却赤字を得る事業の兼ね合いを追い求めてきた結果、いつの間にかここまで資産が増えていたという感じですね。

    住宅ローンならどの銀行も貸してくれる
    「若くして自分の城を持て」
    「借りた家に住んでいるようではダメだよ」

    社員によくこう言うんです。

    不動産投資の1番簡単な方法は自分の家に投資することです。たとえばいい物件に出合ったり、素晴らしい投資先を見つけたとして、5000万円や1億円の投資資金を誰が貸してくれますか? ほとんどの銀行は絶対に貸してくれません。

    今は金融緩和と思っている人が多いですが、実際には大変な金融引き締め状況にあります。金利がすごく安くなった半面、貸し倒れリスクが取れない金融機関は、貸付先を絶対に潰れないところに絞り込んでいる。

    よほど資産があるか、収入がある人でなければ融資してもらえない。しかし、自分の家を持つ場合は違います。唯一、住宅ローンだけは借りられる。家を担保にする住宅ローンは貸し倒れリスクが低いので、どこの金融機関も前向きに取り扱っている。今は全額が借りられる時代です。しかも1%台の低金利で、35年もの長期で借りられる。こんなおいしい時代はもうやってこないですよ。

    超低金利という時代環境の恩恵を受けやすい投資をすべきであって、住宅ローンはその恩恵の最たるものです。銀行からお金を借りて、まず自分の家を建てる。お金が貯まったら家を建てようなんて思っていたら、家なんて永遠に建ちません。

    自分の家を建てるとき、できれば1部屋を貸し出して家賃が取れるような造りにするといいと思います。昔、1つの住区でありながら入り口が2つあって水道・電気も2つに分けられる構造のマンションを造って販売したことがあります。買った人は皆大喜びで、親子2世帯で暮らす人もいれば、小さい部屋を貸し出して家賃収入を得てローン返済の一助にする人もいた。子供が独立して家族が減ってきたら、自分が小さい部屋に移って大きい部屋を貸すこともできます。

    実用(暮らし)と運用が同時にできる家を持てば借金の返済は楽になるし、次の投資にも向かいやすい。まず家を1軒持てば、自宅資産プラス含み資産を評価して次の融資が受けられます。1軒目のローンをきちんと返済していれば信用もつくから、次のローンは組みやすい。

    そもそも家は最初の1軒を持つのが大変で、2軒目は少し楽になります。3軒目はもっと楽になるし、10軒目はもっともっと楽。
    http://president.jp/articles/-/23772
    【不動産投資は「買えば買うほど」楽になる。持てない人はいつまでも持てない】の続きを読む

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    1: 以下、?ちゃんねるからVIPがお送りします 2017/12/04 12:06:58.928 ID:z3ohTT0jd.net
    先週55万円で串カツ田中を買う

    69万円まで上がる

    63万円に下がる

    51万円まで下がる←今ここ

    どうする?(`;ω;´)
    【株初心者僕が貯金を株にした結果の末路wwww】の続きを読む

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    1: ノチラ ★ 2017/12/04 17:55:03.39 ID:CAP_USER.net
    12月1日、日経平均株価が11月7日の年初来高値(2万2937円)を一時上回る場面があった。11月の年初来高値は1992年1月以来、約26年ぶりの水準だった。これを上回るほど「株高」の勢いは強い。歴史的な株高はいつまで続くのか――。

    10月に日経平均が16連騰と過去最長の伸びを記録した。この好調ぶりの背景として日本株の割安感が挙げられることが多い。確かに株価が1株あたり利益の何倍かを示すPER(株価収益率)は日経平均で約15.2倍と、20倍を超えた米国株を下回る。

    業績拡大が進む一方で割安な日本株に海外マネーが流れ込む……。とかくされがちなこうした説明に対し、疑問を投げかけるのが経済番組のコメンテーター岡村友哉氏だ。

    「日経平均だけをみればPERが低いのは事実ですが、東証一部全体では16.8倍と開きがあり、決して割安なわけではありません。むしろ今回の動きは欧米や新興国での世界同時的な株高に連動したものとみるべきです」

    「昨年のトランプ・ラリー(2016年11月のトランプ氏の勝利で世界の株式相場が上昇基調となったこと)を上回る規模のマネーが短期間で動きました。さらに総選挙での自民党大勝によって日銀の金融政策が継続するとの期待感も後押ししたと言えます」(岡村氏)

    この局面はいつまで続くのか。

    「北朝鮮リスクを指摘する声もありますが、ヘッジをかけることの不毛さを投資家も学んだはずです。ただ、投資が集中しているFANG(Facebook、Amazon.com、Netflix、Googleの4社)に代表される米国のネット銘柄がバブル気味で、その動向次第では日本市場にも影響を及ぼしかねません」(岡村氏)

    どうなるかは海外での動き次第だ。
    http://president.jp/articles/-/23646
    【日経の爆騰はいつ終わるか】の続きを読む

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    1: ノチラ ★ 2017/12/02 11:08:24.49 ID:CAP_USER.net
    私は今まで、多くのサラリーマンの資産形成にかかわる仕事をしてきました。サラリーマンというのは決まった給料しかもらえませんが、逆に言えば自営業等に比べれば、やっぱり収入も支出も安定しています。

     普通にまじめに働き、給与天引きなどの手段を使ってコツコツと資産形成をしていけば、多くの人は将来、経済的にそれほどひどい状況になることはありません。ところが、「これをやったら、老後破綻に向けて一直線!」という、「まずい一手」があります。それはいったい何かと言うと、「退職金で投資デビュー」です。

    ■みんな、退職金に対して大いなる勘違いをしている

     サラリーマンの中には、退職金をもらえる人たちが少なからずいます。逆に言えば、会社によって制度は違うので、退職金のない会社もありますし、制度も会社によって少しずつ異なりますから、誰もが同じくらいの退職金をもらえるわけではないのは、言うまでもありません。

     しかしながらアメリカと違って退職金という制度は長い期間にわたって日本に根付いている制度ですから、なじみのある制度であることは間違いないでしょう。

     ところが、多くの人が退職金というものの本質を勘違いしています。それは退職金が長年働いてくれたことに対して会社がくれる“ご褒美”だと思っていることです。

     確かに、そう勘違いするのも無理はありません。

     もともと退職金のルーツは江戸時代の「のれん分け」です。「のれん分け」というのは、長年働いた奉公人に屋号の使用許可といくばくかの開業資金を与えて独立させる仕組みで、これが現代の退職金につながってきているからです。

    ■「現代の退職金は、給料の後払い」と言える理由

     したがって退職金には、もともと功労報酬的な意味合いがありました。しかしながら、現代の退職金は決して長年働いたことに対するご褒美ではありません。

     退職金の本質、それはひとことで言えば「給料の後払い」です。その証拠に、企業会計上においては、退職金や企業年金のことを「退職給付債務」と言います。そう、給料の後払いだからこそ、会社が社員に対して負っている債務ということになるのです。
    以下ソース
    https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20171202-00199369-toyo-bus_all
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